Leitfaden des schweizerischen Mietrechts für den Praktiker
2. überarbeitete Auflage
Schulthess 1995
von Peter Zihlmann, Dr. iur., Advokat und Notar
1995. XXXII, 299 Seiten, gebunden, Fr. 82.–
Seit dem Erscheinen der ersten Auflage des Werkes «Das neue Mietrecht» sind fünf Jahre verflossen. Gleich lang steht dieses Recht in Geltung. Die publizierte Judikatur des Bundesgerichts zum neuen Mietrecht ist überdurchschnittlich reichhaltig ausgefallen. Sie ist in die Neuauflage eingearbeitet worden. Wo höchstrichterliche Praxis fehlt, wird auf kantonale Entscheide Bezug genommen. Alles in knapper Form, entsprechend der praktischen Zielsetzung des Werkes, dem Rechtsanwender als Leitfaden zu dienen. Die nachgeführten Textstellen beziehen sich in erster Linie auf die Schwerpunktthemen Mietzinsüberprüfung und Kündigungsschutz einschliesslich die Ausweisung des Mieters sowie auf die zahlreichen Form- und Verfahrensvorschriften. Neu aufgenommen wurden überdies Erläuterungen zum Gebrauchsrecht des Mieters, zum neuen Bundesgesetz über den Rahmenmietvertrag, zum Datenschutz, zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung, zur Mehrwertsteuer, zum Staat als Vermieter sowie zu den Wohngenossenschaften u.a.m.
Inhaltsübersicht
1. Kapitel: Einleitung
A. Geschichtlicher Überblick B. Grundzüge der Totalrevision
2. Kapitel: Allgemeine Bestimmungen
A. Begriff und Geltungsbereich
Begriff / Geltungsbereich / Spezialvorschriften für verschiedene Arten von Mietobjekten / Abgrenzung der Miete von andern Rechtsverhältnissen / Koppelungsgeschäfte / Datenschutz
B. Pflichten des Vermieters
Hauptpflichten / Nebenpflichten / Umfang der zwingenden Natur der Pflichten
C. Pflichten des Mieters
Vorbemerkung zur Systematik / Mietzinszahlung und Zahlungsrückstand / Sicherheiten durch den Mieter / Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht / Meldepflicht / Duldungspflicht
D. Die Mängel der Mietsache
System der Mängelhaftung / Die einzelnen Rechte des Mieters bei Mängeln
E. Erneuerungen und Änderungen des Mietobjektes
Durch den Vermieter/ Durch den Mieter
F. Wechsel des Eigentümers des Mietobjektes
Gesetzlicher Vertragsübergang / Vormerkung im Grundbuch
G. Untermiete
Begriff / Zulässigkeit mit Zustimmung des Vermieters / Voraussetzungen der Zustimmungsverweigerung
H. Übertragung der Miete auf einen Dritten
I. Ausserterminlicher Auszug des Mieters
K. Verrechnung von Forderungen aus dem Mietverhältnis
L. Beendigung des Mietverhältnisses
Beendigung infolge Ablaufs der vereinbarten Dauer / Beendigung infolge Kündigung / Ausserordentliche Kündigungen / Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / Rückgabe des Mietobjektes / Retentionsrecht des Vermieters für Geschäftsräume / Die Ausweisung des Mieters
3. Kapitel: Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei Wohn- und Geschäftsräumen
A. Definition des missbräuchlichen Mietzinses
Der Mietzins im unausgeglichenen freien Wohnungsmarkt / Die zwei Wege zur Definition des missbräuchlichen Mietzinses / Das Verhältnis der beiden Definitionen / Die Ertragsüberprüfung gemäss Art. 269 / Andere missbräuchliche Forderungen Systematische Einordnung der Missbrauchsbestimmungen
B. Die Vermutung der Zulässigkeit des Mietzinses
Orts- und quartierüblicher Mietzins / Kostensteigerung Mehrleistungen des Vermieters / Kostendeckende Bruttorendite / Teuerungsausgleich /Ausgleich einer Mietzinsverbilligung / Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung
C. Die Mietzinserhöhung
Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist / Einhalten einer Bedenkfrist / Ausschluss der Än-
derungskündigung / Formularzwang / Begründungspflicht und relative Berechnungsmethode
Massgebliche Vergleichspunkte
D. Anfechtung des Mietzinses
Anfechtung des Anfangmietzinses / Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer / Anfechtungsverfahren bei Mietzinserhöhungen / Der indexierte Mietzins / Der gestaffelte Mietzins
Andere Mietzinsanpassungsklauseln in langfristigen Verträgen
4. Kapitel: Kündigungsschutz bei Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
A. Allgemeines und Begriff des Geschäftsraumes
B. Anfechtbarkeit der Kündigung
Grundsatz / Begründungspflicht auf Verlangen / Anfechtbarkeit der Kündigung des Vermieters
C. Erstreckung des Mietverhältnisses
Grundsätzliches / Voraussetzungen der Erstreckung / Die Zweiterstreckung / Dauer der Erstreckung / Vereinbarungen über die Erstreckung / Weitergeltung und Änderung des Mietvertrages während der Erstreckung / Erstreckung der Untermiete / Verfahrensvorschriften
5. Kapitel: Verfahrensvorschriften, strafrechtlicher Schutz, Übergangsrecht
A. Verfahrensvorschriften
Allgemeines / Schlichtungsbehörden / Gerichtsstand / Ausschluss von Schiedsgerichten bei der
Miete von Wohnräumen / Verfahrensvorschriften für Wohn- und Geschäftsräume
B. Strafrechtliche Aspekte im Mietwesen
Strafrechtliche Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen /Weitere strafrechtliche Aspekte im Mietwesen
C. Übergangsrecht
Allgemeines / Sonderbestimmungen
Anhänge